我们缺少这种知识，更没有实践经验。

日本实行分业经营、分业监管的制度。全球金融市场特别是资本市场的地位和作用大大提高了。

借鉴国际经验，探索中国道路在社会主义中国，建立市场经济体制以及与之相适应的中央银行制度、商业银行制度和金融市场，是史无前例的。在社会主义计划经济体制下，国有企业是经济主体。例如，20世纪80年代初，我们在一个基层试验，想把柜台五个人的工作交给三个人做，用节省两个人工资的一部分作为奖金发给留下的三个人，但做不到，因为当时职工人数和工资总额有指标控制，银行财务由总行控制，而总行财务由财政部控制。经反复研究，认为中国与西方国家不同，地方政府管经济。与此同时，陆续派了大批留学生到苏联和东欧社会主义国家学习，我有幸成为其中的一员。

这就为银行改革创造了条件，银行可以自主选择企业和项目发放贷款。如全球银行从分业经营转向混业经营，中国的变化速度也加快了，分业转向混业已成发展趋势。不管什么房产，都要有一个公式，评估出具体市场价值是多少。

现行税制中的房产税是对商业性房产征税的，而目前按照建筑物的建筑成本的原值征税与市场经济原则完全相悖。即使不考虑五年以前中央文件中确定的费改税思路，按照开征新税的思路来分析三个目的，即：抑制需求、降低房价、为地方政府开辟新税源和调节社会分配不公，可以很明显地看出，这三个目的在方向和思路上不完全协调。在刚刚开始农村税费改革的时候，对于要不要废除农业税是有不同意见的，虽然中央领导倾向于废除，但当时有一种的意见是要保留若干百分点的农业税，理由是皇粮国税，农民必须缴纳，即使很少，也不能全部取消。如果说农业税的纳什均衡与房产税的纳什均衡有区别的话，只能说前者是各个地方政府在合法而公开的环境里实现的。

而经过十几年的演变，目前流转税的比重降低到60％多，所得税的比重超过25％。这个全世界普遍的税制发展路径不是偶然形成的，中国不可能例外。

现在拆迁引发的基层政府和拆迁户之间的恶性冲突还时有发生。一些地方政府已经把自己分享的那部分个人所得税税率超过25％的部分返还给纳税人，目的就是要吸引高端人才，这些高端人才从某个角度说就是富人。房产税比很多人想象的要复杂得多，所影响的各类社会主体也比很多人想象的要复杂得多，可能引发的矛盾更比很多人想象的要尖锐得多。事实上，中央几年前已经对房地产业、特别是住宅业的政策做出了重大调整：制定了只能提前超额完成的保障性住房计划。

深圳地方税务局正式声明没有获得国家税务总局和市政府在深圳进行房产税（物业税）试点的指示。奥巴马在竞选美国总统时，强烈反对布什政府保护富人利益的政策，但在最近已经得到国会两院和民主共和两党同意的总额9000亿美元的减税方案中，也继承了前任总统布什逐步废除遗产税的政策。因为这个税种引发社会矛盾太多，对英国房地产业以致整个经济发展有较大负面影响，在上个世纪80年代末保守党执政期间把它取消了。特别要说明的是，一些媒体上说，国家税务总局已经和一些地方税务局在试点房产税了。

在我国居民消费率连续多年下降，而政府已经制订了提高居民消费率这样一个目标的重大战略调整时刻，对住宅的消费开征重税是现在最不应该采用的税收政策措施。如果从租金（可以被视为增量）中支付的房产税都难以征收，从其他收入（可以被视为存量）中支付的房产税岂不更难以征收？唯一可行的方案我认为，唯一可行的方案是对高档住宅在销售环节开征消费税。

对于某一定档次的高档住房，在销售环节加征一个消费税。因为提出对住宅在保有环节征收房产税（物业税）是一个全新的政策，是一个新的税收领域，所以正式文件中都有研究二字，并未明确说要在某一个时点出台房产税（物业税）。

同时，最重要的，又消除了可能发生的社会冲突。中国现在人均收入4000美元，如果考虑美元贬值的因素，我们现在只相当于美国历史上人均几百美元的水平，处于发达国家当年人均收入水平很低的阶段。因为这部分人能够刺激当地的经济发展，扩大消费需求。由于主张物业税的意见非常坚定而且强硬，在社会上、媒体上和学术界的声音越来越响，而主张消费税的意见不够强硬，在社会上、媒体上和学术界声音越来越弱。当然，仍有人认为物业税的概念很好，甚至还有人认为在房产税之外还有一个物业税，仁者见仁智者见智。消费税在住宅销售的环节征收，就是说把保有视为消费，不征消费税。

各级政府都表示要控制房价或者更强硬一点要降低房价。假如某个地方政府误以为对住宅在保有环节开征房产税对当地有利，在其他地方都不开征的形势下自己单独试点开征，可以预期，房产税出台以后必然很快就出现一方面本地高档住宅需求减弱，价格下降，营业税和所得税等房地产业提供的税收收入下降的局面。

从某种角度说，只要能为低收入群体提供足够的价格低廉的保障性住房，只要能为普通居民提供足够的价格被政府控制在一定水平的普通住房，政府应该为高档住房的价格高企感到高兴才对。这个决策恰恰是对若干年来中央政府房地产业调控政策缺陷的纠正。

如果关注近期媒体的话，最近一段时间的报道中质疑或反对房产税的意见越来越多了，而主张开征房产税的学者对这些质疑或反对意见很少回应。目前，中央对保障性住房建设的战略性决策，获得广大人民群众特别是低收入群体的衷心拥护，有关部门和绝大多数地方政府已经在努力投入中央和地方的资源，形势发展比人们预期的要好得多。

无论用什么税替代，英国是一定要废除房产税的。调控的依据是住宅的保有时间（指购买至销售的时间间隔），保有时间长就被视为消费，保有时间短则被视为投资，保有时间特短的就被视为投机。地方政府无权改变政策，就从操作上变通，比如，纳税申报不要求提供原始凭证，不审核纳税人申报中住宅保有时间，在办理房产证书时不要求提供交纳个人所得税的完税凭证，等等。重庆则在市两会上明确在十二五期间开征高档住宅房产税，据非正式渠道透露，重庆市拟试点的税叫特别住房消费税。

一个地方政府降低了房产税的实际负担（无论是减税还是财政补贴），使自己处于吸引人才的有利地位，相邻的地方政府就会处于不利地位。而且无论消费或投资、投机，其税收负担并没有区别。

此项消费税收入划归地方。第五，征收消费税的环节是在商业行为发生的时候，即卖出的时候，政府可以通过产权转让进行控制，监管相对容易，可以大大降低征收成本。

第一个目的：在最早提出房产税（物业税）主张时，出台的理由是，在保有环节对住宅开征房产税（物业税）可以抑制需求，降低房价。但是，这种在中国对住宅在保有环节开征房产税（物业税）的理由都是不能成立的。

我们废除农业税的过程也为此提供了另外一个历史经验。其实，各个税种之间收入的相关性远比这种流转税和所得税之间收入的影响复杂得多。有人担心，政府对此类高档住房开征消费税会推高房价，这种担心完全是没有必要的。也就是说，几年以前，中央的决定是税费改革的思路，今天一些专家提出为地方政府开辟新税源的思路，与中央这个思路完全相悖。

这三个目的和十六届三中全会的文件精神是一致的吗？回答显然是否定的。由于主张消费税的意见较少见诸于媒体，而主张物业税的人一直在各种场合公开发表意见，在舆论上似乎形成了只有物业税这一种意见了。

对高档房的需求就会受到抑制，房价自然就会降低。而随着经济发展，间接税的比重下降，所得税的比重上升。

本来对房产税（物业税）的种种不同意见，就使各方面对政府房地产业的政策导向产生了认识混乱，传言中的出台信息更是加剧了混乱。这三部分的构成比例和经济发展水平有很强的相关性。